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让我们再相信郁亮一次!

2018-10-01

  大家都读过《狼来了》的故事。

  大意是说:一个爱说谎的小孩,在有狼的地方放羊,百无聊赖,就故意喊“狼来了”,戏耍附近干活的大人们。前两次他都得逞了。第三次,狼真来吃他的羊了,而他再喊“狼来了”的时候,那些被他戏耍的大人们却再也不来帮他了。

  昨天,万科郁亮又喊话“活下去”!提出比“白银时代”还艰难的市场预期。

  我们还能信吗?

  

9月29日,万科2018秋季例会上,“活下去”的大标语贴遍会场,照片流出后,遭业内外一致谴责。
  9月29日,万科2018秋季例会上,“活下去”的大标语贴遍会场,照片流出后,遭业内外一致谴责。

  谴责者皆说:这厮又在说谎,演戏!继续演,看谁信你的!

  万科和郁亮,之所以这次招来这么多非议,原因是他们在2012年看多房地产市场,结果楼市却遭遇了熊市;而郁亮在2014年高喊“白银时代”来了,结果楼市没熊,反而进入了一个高涨的周期,这期间万科准备了大量现金收购那些被吓破胆的中小房企,趁机做大了自己。

  好吧,冤枉者如郁亮,再一次被扣上了“爱说谎的孩子”的帽子。

  不过,对于郁亮连续两次预警房地产行业要“活下去”的说法,房小评倒是有几分支持的。在这里说一说,欢迎大家拍砖。

  01

  我们要重视郁亮一再喊出“保6300亿元回款”的说法。郁亮说,没有回款的销售都是___,如果今年万科6300亿的回款不能完成,一切业务全停。

  从中我们可以看出郁亮的焦虑与决心。万科为什么需要如此强调保回款?

  这背后是今年年底房企集中到期偿付债务高峰期的风险。根据相关统计数据,房地产上市公司们在前两年集中借了上万亿元的债务,今年年内到期债务5000亿元。也就是说,2018年年底,是房企的生死关。

  另一方面,银行贷款那头出了问题。今年以来银行执行严格的监管措施,导致房企影子银行融资渠道被打掉,同时各地分行严格执行房贷政策,导致二三线城市房贷额度跟不上当地房屋销售需求。

  大家知道,包括万科在内的房企这两年销售额贡献主要来自二三线城市。而如今,二三线城市的银行房贷额度连本地房屋销售的基本需求都满足不了,由此造成众多房企卖了房子,却迟迟收不到销售回款。

  据说,很多房企的财务总监们都开始坐在银行要额度了。一方面,到期的债务还不上,银行会立即给房企停贷,另一方面是卖出去的房子因为信贷额度问题收不到钱,还不上银行这头的贷款。

  这次的金融困局当真要把房企给逼死了。

  房小评认为,万科存在的问题,其他房企也存在。恐怕这也是为什么对于郁亮的讲话,房地产业内的老板们都集体缄默,几乎有默认的意思了。

  02

  我们要对当前房地产市场即将发生的巨大变化有个清醒的认识。虽然政府之前调控了很久,但是楼市似乎是一只犟牛,你这头调控,我这头硬是上涨。然而,8月份的销售数据出来,表明市场真的在发生变化,而且还是巨变,此时距离政府出招死控楼市,恰好半年。

  不管承认与否,2016年至今的这轮楼市上涨,一方面跟棚户区改造有关,另一方面就是投资型买房需求在催动。而8月份的楼市成交数据表明,三四线城市已经掉头向下,这代表楼市购买预期的改变。

  投资型楼市的特点是买涨不买跌的,如果这次下跌预期是长线的,那么市场必然会回到前两次的熊市。而在目前的政治环境下,如果房地产市场步入熊市,政府还会救吗?

  这次真的不一样,因为这次很难说政府还会救楼市。

  03

  我们应该对目前的宏观经济面有个认识。当前中国宏观经济的主要矛盾从内部调结构,转向了对外打赢中美贸易战和对内稳定经济增长等“六稳”。

  8月份的宏观经济数据表明,出口下降,规模以上工业企业利润下降,PPI不行,而CPI涨势明显。由外而内传导的经济下行压力很大,如果宏观经济低迷,试想房地产市场还怎么一枝独秀?房地产市场下降从来是势大力沉,一旦下跌,没有政府强力挽救刺激的话,会形成3-5年的长周期萧条,而这个过程中,又有几家房企能扛得过去呢?

  诸如上述的理由,还可以摆出很多,大家都明白,不必在此赘言。房小评想说的是,当下中国楼市真的在面临巨变,正处于一个关键的转折点上。作为大型房企,必须有过冬的忧患意识。

  根据2018年半年报,虽然万科仍坐拥1589亿元现金,但是总负债也超过了1万亿元,而且当期到期债务也超过了600亿元,净负债率上涨到了32.73%,虽然仍处于行业较低水平,上涨速度却是很快的。

  而且,这次“活下去”的口号是从万科内部会议流出的,料想郁亮没那个闲心吓唬内部人,而且要那么多人陪自己演戏给房地产行业内外看吧?

  郁亮和万科都不是那个喊“狼来了”,爱说谎的孩子。之前的两次预测如果放到当时的客观环境下看,都没有错,只是之后房地产行业的发展被政府外在调控作用干扰了。

  房地产行业在中国根本就不是一个纯市场行业,其上游土地供应被政府垄断,下游销售价格等又被政府控制,在各种行政管控之下,房地产已然是个被____的螃蟹,往哪里走,根本不是自己说了算。

  在这种背景下,万科和郁亮的预测,可能会落空,但一定要重视。

    本文首发于微信公众号:中国房评报道。文章内容属作者个人观点,不代表立场。投资者据此操作,风险请自担。



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