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房价跌掉70%才能消除“泡沫”, 那么它会跌吗?

2018-05-14

边境城市丹东,近日房价暴涨。最夸张的是,在48小时之内,某楼盘的单价从每平方米3500元上涨至每平方米5500元,涨幅高达57%。

继上一轮一线城市房价暴涨之后,迎来了二三线的疯狂涨幅。热钱之多,炒房团之密集,房地产市场依然高歌猛进。

闷声发大财的房地产中介

金融从业人员的工资一向是头部水准,可最近几年,有一个行业的薪酬却远超金融,原本并不被普遍看好的行业,薪资却持续高位。

新近发布的《2018年春季宁波雇主需求与白领人才供给报告》中的数据显示,在今春职场中,中介服务行业以1.78万元的招聘月薪占据高薪行业榜首。

这个数字让不少白领汗颜,甚至很多211、985的高校毕业生都拿不到这样的月薪,足以看出房地产市场的火热。

今天,对于绝大多数人来说,成功和拼搏的最大压力与最大动力都是:高房价。越来越多的普通工薪族开始察觉到自己真的“身份焦虑”了,尽管他们可能拥有着光鲜的学历、履历和出众的才华。局内人,无法拆解,唯有承担。

最爱存钱的民族爱上了贷款

如今买房的人90%以上都背负着房贷,谁又曾想到,中国人自古以来是世界上最爱存钱的民族。

截至2017年5月,央行公布的数据,境内居民住户贷款总额已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿元,呈现爆炸式增长,居民家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。而普通居民除了房贷几乎贷不到什么款,所以,增加的28万亿个人贷款,几乎都是房贷。

这些钱全部流入了房地产,就像击鼓传花的游戏,虽然房价高的有些离谱,但没人知道什么时候终结,所以还都继续跟着玩。事实上,在过去的几年时间里,谁存钱谁吃亏,贷款买房的全都发了财,银行的存款利率连通胀都跑不赢,贷款利息比起房价的涨幅就是九牛一毛,所以贷款的人吸的其实是存款人的血。

即使在成都、南京、武汉等地频频出现“全款抢房潮”,大多数依靠的也是贷款。

这些全款买房的,基本都是炒房团,刚需买房是不可能一下子拿出几百万的,能出的起的话应该早就付首付买房了。

炒房团全部都是“有房人士”,他们应该在十几年前就买了房,少则一两套,多则十几套,这些房产如今价值都上涨10—15倍,当初看似天文数字的贷款,如今只是毛毛雨。

一有适当的利润,资本就会非常胆壮起来。这些“有房人士”看好房地产套利的机会,必然要想方设法买房。如果手里现金不够,便可以火速还清老房子的贷款,然后去银行做抵押。银行房产抵押率在六到七成左右,如果一套市值500万的房子,能贷到300—350万。这样的房产如果有2套,便能套出600—700万现金。

所以大家纷纷拿着全款现金去抢房,只要抢到,转手就能赚到百万,这样几乎是无风险套利,于是大批资金汹涌而至,直到这个套利空间消失。

房价70%的泡沫,依然会“坚挺”

要使房地产市场真正具备租赁自持的长期投资价值,出租回报率就必须大于贷款成本,即需要保持6%—7%的出租回报率,这才具有投资的最低价值。而目前的市场行情,一线城市的出租回报率普遍都在1%—1.5%左右,这说明,一线城市的房价要跌70%才能回到合理的价格。

如此低的回报率,为什么还要去抢购呢?

因为房价上涨的预期远远超过出租回报率,假设房价每年上涨10%,加上出租回报的1%,依然还是赚钱的,何况房价一年可能就会上涨100%。

老百姓对房价上升的预期越大,就越能刺激房价上升,再加上这代人从出生开始就没见过房价下跌过,对房价始终持积极态度。

如果要让民众承诺永不售出房产,无法获得增值的利润,那么房价就要在目前的基础上大跌70%。

那么,中国的房价会下跌这么多么?

肯定是不可能的,日本的教训就在眼前,政府是不会看着房产泡沫硬着陆的。所以,房价只会软着陆。

软着陆,就是房价趋于稳定,横盘或者微降,让泡沫持续,慢慢通过经济的发展,百姓收入提升来增加租金收入,租金上涨4到5倍,房价不用跌,也就不存在泡沫了。

但是,租金上涨4到5倍很难,彻底消除房地产泡沫是不可能的,所以要通过维持人们对房价上涨的预期,保持一定的泡沫,来弥补租赁收入的不足。

所以,未来的几年之内,政府势必会真心控制房价,保持3到5年的横盘,再考虑第二波上涨,让时间来慢慢消化泡沫,实现房地产软着陆。



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