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小政策触动大神经,透析多校划片对楼市造成的影响

2019-01-14

2019年1月1日起,北京海淀区多校划片的靴子终于落地。

如同一颗出膛的子弹,划破天空,飞向北京楼市的金字塔尖“学区房”,精确命中。

什么是多校划片?就是一个小区对应多个小学初中,最终上哪个学校,由电脑随机派位。上名校成了随机事件。也就是说,2019 年以后新买的房子,将不再对应固定的学校。

2018年12月末,首都师范大学附属育新学校、十一学校龙樾实验中学、上地实验学校等在对口小区或学校官网张贴了通告。

打响这一枪的意义非同寻常。虽然从短期看,高价学区房还将保持热度,但是目前的价格大概率会成为历史顶部。

我们从头认识下高价学区房。

1、天价学区房和匪夷所思老破小

北京的高价房片区有不少,海淀万柳板块是其中翘楚。“万柳”是豪宅区的代表,富贵逼人!

为啥贵,因为地段好!资源好!北临颐和园,西临昆玉河,东部与中关村比邻而居!上风上水,好学校(中关村三小)。这是卖方最常用的宣传。

我们先看一下万柳的总体情况:

总面积480万平米,其中北部大片的城市绿地,南部为占地100多万平米的万柳居住区,也是中关村科技园区内唯一的大面积住宅。

万柳的房价从10万到16万不等。社区从主打小户型的蜂鸟社区,到200平米起的万柳书院,有联排别墅的万城华府,几乎包含了各类住宅类型。

真豪宅:万城华府、万柳书院

较好的普宅:万泉新新家园、涧桥泊屋馆、光大水墨、锋尚国际、碧水云天、阳春光华、康桥水郡

一般普宅:新起点嘉园、蜂鸟家园、万柳怡水园

安置房:汇新家园、万泉新新2栋楼

虽然每个小区几乎都要10万+/㎡,价格不菲,但能称为豪宅,只有万城华府和万柳书院。

10年前,第一次走进万城华府玺园,还是被项目景观震撼到。站在某栋住宅的书房,凭窗眺望,近处,万柳高尔夫的大片球场,蜿蜒起伏,满眼翠绿,心旷神怡;远处巍巍西山、延绵不绝,让人豁然开朗、心胸舒展,景色令人印象深刻。这种感觉直到几年后,我站在喀拉米兰山口,眺望远处6000多米的雪山主峰时才再次产生了类似的共鸣。

当时销售讲:“这间做小孩子的书房,向外看景观很好,可以从小培养小孩开阔的心胸”。那一刻,我相信,景观是无价的。

除了这两个真豪宅项目外,万泉新新家园、光大水墨、涧桥泊屋馆也比较有特点,户型明显更大一些。因为紧挨中关村,村内不少企业高管都在万柳买房。万泉新新属于花园洋房,居住条件较好,最早的业主,就是联想、四通等企业第一批富起来的老员工。

万柳整体的优势还是配套,非常符合人们信奉的“地段论”。地铁10号线、西郊线、华联BHG、中关村三小、海淀少年宫、美中宜和、万柳高尔夫等等。

有这样的综合优势,特别是优质学区房的加持,万柳的高房价还是能令人心服的。

比起来,西城区的一些老破小就有些令人难以置信了。那些建筑于上世纪70、80年代,按照苏联标准建造的简易房(后期还经过加固),只因对应一所好小学,能卖到15万的天价。

简言之,无论是真正有高质配套豪宅,还是老破小,只要和学区房扯上了关系,则价格都必定如火箭般扶摇直上。

2、高价学区房或将难以为继

很多人熟知的一句话是:买房子就是买地段。

则什么是好地段?

在大众看来,处在好地段上的好房子必须满足以下几条:好学校+就业便利+好配套。而好学校在其中所占的分量,只要是家有儿女,则都理解深刻。

不过,从目前的情势看,高价学区房,未来可能难以为继。

为什么这么说?学区房的高价本质上来源于房子和优质教育资源的挂钩,则只要这条联系线中断,学区房也就失去了价值。为了缓解择校热,多年来,相关部门一直在寻找妥善解决之道,前述的海淀区多校划片就是其中的一个措施。

事实上,在此之前,北京朝阳区、丰台区、东城区已先后实行多校划片,名校云集的海淀区的加入,意味着该政策已深入推进,北京市治理中小学入学择校问题早就打起了“攻坚战”。

更早以前,2014年,教育部就曾发出通知,在一些教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方可以适度推行“多校划片”。随后在2015、2016、2017、2018每年开学季之前,都会专门发文,要求24个试点城市根据实际情况积极稳妥采取“多校划片”。

自教育部发布通知之后,多省份都在积极筹备“多校划片”的实行。2019年刚开始,北京率先行动起来,相信不久之后越来越多的省份会加入其中。

3、新路径下,避开高价学区房的“火拼”

虽然也有业内人士认为,多校划片只是扩大了学区房的范围,增加了学区房的不确定性,但是多校划片并未改变区域内教育质量,好学校和差学校同样存在,当择校的收益大于择校的成本,家长就有择校的动力。

但是整体上来看,随着教育资源的增加,将房子与优质教育资源“切割”的进一步深化,学区房的价值还是会被逐渐“稀释”。

还有一条之前很少有人考虑过的新路径,或许也可以解决初为人父母的年轻人对于高价学区房的纠结。

年轻人相对富集的是时间,短缺的是资金。拿自己短缺的资金去交换,其实非常不划算。搏一搏未来,用时间去交换,追赶上土豪的概率,可能会增大。一味地的尾随,差距只会更大。

所以年轻人去新区置业是条出路。北京的通州、顺义、大兴等新城区,先发展轨道交通,再落地产业、补足配套短板。产城融合的发展思路,完全契合政府疏解人口和非首都职能的总体布局,将会得到很大的政策支持。

年轻人买房可以布局城市主要延伸区域,等待将来越来越完善的交通便利、产业落地(就业便利)、资源转移(教育、医疗)。

更重要的是,当这种路径被越来越多的人选择时,城市中心区高价学区房的需求将随之减少,价格也将自然回落。


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声明:本文仅代表作者个人观点,不代表地产情报站观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

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