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海外债平均融资成本降至 5.44%,房企积极“补血”

2021-03-15

  “三条红线”之后,房企的资金压力骤升。2020年,房企信誉债违约数量就到达222只,约是2019年的4倍,要点房企债券违约触及金额挨近170亿元,面对巨大的应战。与此一起,年底房贷新规下,房地产债款问题成为当时监管层高度重视的目标,“找钱难”和“融钱贵”成为房企众生相,融资收紧趋于常态化。
  2021年开年,房企便密布进行发债。据CAIC数据显现,1-2月房企境内发债总规划达1093亿元,较2020年同比上升65%。海外债方面,2021年年头全球流动性全体宽松,金融组织额度宽余,发行本钱较低,1月海外融资总量达778亿,环比上升419%,不少房企捉住年头窗口,在外密布发债。
  详细来看,50强房企在融资方面占商场总额的64.1%,非百强中斗室企融资占比仅为24.3%,分解显着。
  01 到期债券超七千亿,房企发债“补血”
  CAIC数据显现,目前房企在海内外发债累计融资总规划约合人民币2078亿元,到2月底,海外发债总规划约合人民币985亿元,较2020年同比下降 29%。其间,1月海外融资总量达778亿,环比上升419%。
  另一方面,2021年1-2月房企境内发债总规划达1093亿元,较2020年同比上升65%。其间,1月发债规划环比上涨 66%。

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  这首要是因为一方面开年金融组织额度足够,别的一方面则在于房企2021年面对前史上最高的债券到期潮,在借新还旧的压力下,许多房企有备无患,发行债券“补血”。
  据不完全统计,95家房企2021年到期债券7223.81亿元,同比添加22.45%,其间境内到期债券同比添加5.77%到4188.89亿元,境外到期债券同比添加56.52%到3034.92亿元。
  房企债券2021年迎来前史的最高到期潮,首要在于房企自2015年后开端密布发行公司债,而公司债的发债年限一般为3-5年,2021年房企迎来新一波的还账期。
  02 海外债发行窗口期,均匀融资本钱5.44%
  从融资本钱来看,受“灵敏精准、合理适度”的货币方针影响,房企境内发债均匀利率约5%左右。而本来一向融资本钱较高的海外债,受全球疫情操控及流动性宽松影响,2月均匀融资本钱降至5.44%。

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  港资、国企、外资、民企之间的均匀融资本钱各不相同,在这其间,民企融资本钱最高,约为6.86%与上一年下半年根本相等,国企融资本钱优势显着,2021年1-2月均匀融资利率约4.41%,较上一年上涨37个基点。

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  2020年的最终一天,人民银行、银保监会发布了《关于树立银职业金融组织房地产借款集中度管理制度的告诉》,约束了不同层次银行的房地产借款占比和个人住房借款占比上限,银职业金融组织将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合组织、县域农合组织和村镇银行五档,房地产借款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,个人住房借款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

  房企境内发债阻力加大,部分房企经过发行海外债方法置换曩昔的高息融资。

  从企业规划来看,TOP30-50房企融资活跃度最高,TOP50-100房企海外融资本钱最高,已挨近10%。而TOP10-20房企海外债券发行利率低于国内,TOP50房企海外债发行本钱均在6%内,部分大型房企现已开端捉住此窗口低本钱发行海外债“补血”。

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  03 50强房企融资额占商场总额64.1%

  从各队伍房企投融资金额集中度来看,非百强房企不容乐观。CAIC数据显现,2021年1-2月,50强房企拿地出资额占商场总额约40.9%,融资额约占商场总额64.1%,较2020年的53.9%略有上升。而TOP10房企的拿地出资占比超越融资占比,头部房企仍有资金余力继续出资拿地。非百强中斗室企融资占比由上一年下半年的30.8%进一步跌至24.3%,较上一年上半年的43.7%跌幅挨近2成,融资环境和难度呈现进一步恶化趋势。

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  在这其间,民营企业融资占比也在不断走低,已由上一年的56.1%下降至 50%,较上一年上半年下降7个百分点。在各项方针约束下,民企不只融资本钱居高不下,融资难度也在继续加大。

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  实际上,新年伊始房企迎来新一轮的发债潮,成为近几年开年的常规,不过与以往不同的是,2020年下旬以来,方针着重房地产职业去杠杆,而且执行了更为严厉的监管办法,伴随着2021年房企的债券到期潮,房企的偿债压力更大。

  在此情况下,除了发债之外,房企还应削减对融资的依靠,加大项目去化,一起继续性加强出售回款,添加自有现金,后期应愈加专心企业本身的经营管理,在全体职业增速放缓的情况下完成有质量的添加。

  附表:2021年1-2月中国房地产企业拿地出资&融资规划TOP100

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